Hukuk ve Haklarınız

kİra bedelİnİn deĞİŞen durumlara gÖre İndİrİmİ İstenebİlİr

KİRA BEDELİNİN DEĞİŞEN DURUMLARA GÖRE İNDİRİMİ İSTENEBİLİR

YARGITAY,KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ARTIŞ KARARLAŞTIRILMASINA RAĞMEN HANGİ HALLERDE KİRA İNDİRİMİNE İLİŞKİN DAVA AÇILABİLECEĞİNE DAİR KARAR VERDİ.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/3-633 Esas ve 2014/154 Karar sayılı dosya ile yaptığı incelemede kira bedelinin indirilmesinde emsal bir karar verdi:
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. 
Yerel mahkemece, davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalılardan D... vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Direnme kararını, davalılardan D... vekili temyize getirmiştir. 
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dosya kapsamına göre somut olayda ekonomik kriz gerekçesiyle kira bedelinin tarafların serbest iradeleriyle yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri miktardan daha düşük belirlenmesi şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle “kira tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır:
Kira parasının tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
Kira parasının tespit davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanunun uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.
Kira parasının tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
Kira parasının tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
Kira parasının tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
Hakim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira parasının tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 12.11.1979 gün ve 1979/1 E, 1979/3 K. sayılı kararı gereğince, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptaline Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeler yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.
Uygulamada birliği sağlamak için 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
Buna göre, kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğmaktadır. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.
Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler.
Bilindiği ve 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında benimsendiği üzere; 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptalinden sonra, yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parası mahkemece belirlenmektedir (HGK’nun 18.05.2011 gün ve 2011/3-283- 333 esas, karar sayılı ilamı).
Kural olarak tarafların her türlü etken dışında ve serbest iradeleriyle yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri kira bedelinin aksi iddia edilip kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğu kabul edilmelidir.
Bu bağlamda, şartların değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira bedeline Üretici Fiyat Endeksi artış oranının üç yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira bedelinin o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira bedeli olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Bundan sonra ise hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir.
Mahkeme kararında, kiralanan yerin kira bedelinin ÜFE artış oranına göre belirlenen rakamın da altında tespitini gerektirecek özel gelişmeler, değişen şartlar, buna neden olan olumsuzluklar belirtilmelidir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı TBK)’nun 344. maddenin 2. fıkrasına göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” hükmünü, yine aynı maddenin 3. fıkrasında da “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmünü içermektedir. Ancak, iş bu düzenleme 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinde 04.07.2012 tarihinde kabul edilen ve 11.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6353 sayılı Kanunun 53. maddesi ile sözkonusu Geçici 2. madde “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde değiştirilmiştir. Uyuşmazlık mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı BK)'nun yürürlüğü zamanında gerçekleşmiş olması nedeniyle uyuşmazlıkta mülga 818 sayılı BK. hükümlerinin uygulanacağı açıktır.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı kiracı 2010 yılından bu yana brüt 5.820 TL aylık kira bedeli ödediğini, bedelin yüksek olduğunu belirterek 01.01.2011 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık 4.500 TL brüt olarak tespitini talep etmiştir. Davacı (kiracı) ile davalılar (kiralayan) arasındaki kira ilişkisi 01.01.1995 tarihli kira sözleşmesine dayanmaktadır. Davacı tarafından şartların değiştiği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira bedeline Üretici Fiyat Endeksi artış oranının üç yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira bedelinin o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira bedeli olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Bundan sonra ise hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir. Bu nedenle davaya konu yerin kira bedelinin ÜFE artış oranına göre belirlenen rakamın da altında tespitini gerektirecek özel gelişmelerin, değişen şartların, buna neden olan olumsuzlukların mahkeme kararında gösterilmesi, soyut ve genel ifadelere dayalı bilirkişi raporuna itibar edilmeyerek belirtilen hususlarda ve ayrıca ekonomik krizin varlığı iddiası da bilimsel verilere dayanılarak bu konuda uzman bilirkişilerden bilimsel verilere dayalı rapor alınmalıdır.

Bizi sosyal medyadan izleyin!